¿Qué son los gastos de cierre?
Los gastos de cierre son los costos asociados a la compra de una propiedad. La compañía de título encargada de la transacción es la que incluye en la planilla HUD-1 Settlement Statement todos los gastos de cierre en que incurren el comprador y el vendedor al comprar/vender una propiedad.
¿Cómo calcular mis gastos de cierre?
Si la transacción es en efectivo, los gastos de cierre son aproximadamente de entre 1.5% a 3% del valor de la compra y si es financiada puede variar entre un 4% y un 5% esto dependerá del costo del banco al generar la hipoteca. Cuando se compra directamente al desarrollador, los gastos de cierre pueden representar entre un 6% y un 8% del valor de la compra.
Los gastos de cierre más comunes son:
Cargo por la solicitud del préstamo: La mayoría de los bancos o instituciones financieras cobran un cargo de iniciación del proceso también conocido como origination fee. El prestamista también podría cobrar puntos de descuento o discount points para bajar la tasa de interés para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario.
Cargo de avaluo de la propiedad (appraisal): Este reporte es ordenado por el prestamista o banco para asegurarse de las condiciones de la propiedad y verificar que el precio de compra esté acorde con las ventas más recientes de propiedades similares en la misma zona. El precio de este cargo generalmente no excede los $900 dólares en propiedades residenciales.
Costos que la entidad crediticia solicita que se abonen por adelantado: Estos cargos son el interés de la hipoteca por adelantado del primer, pre-pago de la póliza de seguro de la propiedad, generalmente 12 meses por adelantado.
Depósitos de reserva: El banco usualmente exige que el comprador deposite en una cuenta tipo escrow manejada y administrada por la misma institución financiera otorgando la hipoteca. Estos depósitos de reserva aplican a: seguro de la propiedad, impuestos locales a la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad del presente año se prorratean a la fecha del cierre entre un vendedor y el comprador, cada uno paga por los días en que ocupa la propiedad.
Cargo por agrimensura, levantamiento de planos o reconocimiento (Property Survey de la propiedad): Cuando se compra una vivienda unifamiliar como una casa con terreno el prestatario o banco requiere de un survey o reporte de agrimensura para asegurarse que no existen violaciones o adquisición ilícita por un vecino de porciones del terreno de la propiedad o defectos relacionados al título de la propiedad. Costo aproximado $250 a $450.
Seguro del título: Se utiliza en toda transacción y básicamente se estudia la historia de los traspasos de una propiedad para verificar que se hayan hecho de manera correcta. El estado de Texas establece por ley la prima para pólizas de seguros de título, así que no importa la compañía de título que se use, el costo es el mismo. Esta tasa es aproximadamente el 1% cuando el valor de la propiedad es de hasta $100.000, y el 0.5% cuando la propiedad esta valorada entre $100.000 hasta $1,000,000. La tasa disminuye en una escala que se desliza para propiedades valoradas en más de un millón de dólares.
Costo del abogado o compañía de título: El comprador está en todo su derecho de contratar un abogado de bienes y raíces o compañía de título que defienda sus intereses a la hora del traspaso de la propiedad o durante el proceso de compra. Este costo oscila entre $800 a $1,000.
Costos de registro de la propiedad: Escritura de compraventa $6.00 por la primera página $4,50 cada página adicional. Registro de la hipoteca $6.00 primera página $4.50 cada página adicional.
Inspección a la propiedad: Es recomendable que el comprador realice una inspección de la propiedad, la cual incluya inspección de termitas u organismos destructores, inspección de techo, electricidad, plomería, etc. El costo se estima entre $250 a $900.
Aplicación al condominio o asociación de co-propietarios: Este cargo es pagado cuando el comprador pide toda la documentación directamente a la administración del condominio. El costo varía según la propiedad y si desea comprar membresías privadas en caso de que sean exigidas por la comunidad. El día del cierre se hace un prorrateo del pago mensual que se le paga al condominio, se toma desde el primer día del mes en curso hasta el día que se hace el cierre.
Estoppel letter: Es una carta que se pide cuando existen asociaciones de condominios donde muestra el estado de cuenta del propietario de la propiedad y nos permite ver si hay pagos de cuotas extraordinarias (Special Assessments) para mejoras de la comunidad. Esta carta por lo general la paga el vendedor.
Comisión de venta al agente inmobiliario: Los agentes inmobiliarios o de bienes raíces involucrados en la transacción, usualmente son compensados por el vendedor de la propiedad. En la ciudad de Houston se paga un 6% de comisión por venta, compartido entre el agente del vendedor y el agente del comprador, basado en el precio de venta. En algunas circunstancias de representación exclusiva el agente inmobiliario también le cobra al comprador honorarios de representación, los cuales pueden ser basados en un porcentaje o en costo fijo, el cual es acordado entre el comprador y su agente de bienes raíces con antelación.