VENTA
¿QUÉ DEBO SABER ANTES DE VENDER MI CASA?
Es de suma importancia tener claro los motivos y razones para mudarse, cuánto dinero espera recibir y cuánto necesita para pagar la hipoteca o para adquirir una nueva propiedad y el tiempo que le tomará todo el proceso. Un error común que cometen los vendedores es estimar el valor de venta de la propiedad basándose en los precios que están pidiendo los vecinos, es decir, en aquellas propiedades que no han logrado venderse todavía. El asesor inmobiliario debe ser capaz de suministrar comparables basados en propiedades que se lograron vender en los últimos 3 a 6 meses.
Antes de poner en venta su vivienda
Antes de poner en venta su vivienda tome algunas decisiones importantes y realice la acción apropiada para aumentar las oportunidades de vender el inmueble rápidamente y al mejor precio.
Tome estas decisiones financieras antes de poner en venta la vivienda:
- Si planea comprar otra vivienda y cuenta con el dinero de la venta de su propiedad actual, incluya una contingencia en la oferta. Es decir, especifique en el contrato que la compra de la vivienda depende de la venta de su propiedad actual. Si por casualidad no puede vender su vivienda, no estará en la obligación de comprar la otra.
- Asegúrese de que califica para obtener financiamiento si va a comprar otra propiedad.
- Sea agresivo en el precio de venta. No pierda el tiempo ofreciéndola a un precio mucho más alto del que puede pagar el mercado. ¡Lo único que puede lograr con esto es ayudar a su vecino a vender rápido la de él!
- Si está trabajando con un agente inmobiliario, asegúrese de entender y estar de acuerdo con el plan de remuneración.
- Tenga una lista de los artículos que desea vender y una lista de los que no quiere vender. Hay dos razones para hacer esta lista. En primer lugar, el comprador puede asumir que hay artículos incluidos en la venta, por ejemplo, cortinas, lámparas o muebles fijos. Para evitar complicaciones que podrían retrasar la venta, especifique lo que se excluye y lo que se incluye en la venta. En segundo lugar, el comprador puede estar dispuesto a comprar artículos de su casa, como cuadros o muebles. Tomará una decisión más objetiva sobre qué desea conservar y cuál es el valor de los bienes, si lo piensa antes de ser presionado por la venta del inmueble.
DIFERENCIA ENTRE ESTAR A LA VENTA Y LOGRAR VENDER
La diferencia entre “estar a la venta” y “lograr vender” radica principalmente en el precio venta. Por lo tanto, es primordial que se determine el precio correcto antes de colocar la propiedad en el mercado y que se analice la competencia constantemente para poder ajustar precio cuando sea necesario.
¿Errores al determinar el precio de venta?
- Basarse en las propiedades de los vecinos que NO han logrado vender
- Intentar recuperar el dinero invertido en remodelaciones
- Basarse en una necesidad financiera personal
- Intentar vender sin motivación o sin necesidad, lo cual dificulta competir con dueños que tienen necesidad real de venta
- Comenzar con precio alto para “probar” el mercado y bajar el precio en el futuro
7 estrategias para determinar el precio correcto
-Utiliza las propiedades que lograron venderse en los últimos 3 meses (hasta 6 meses si es necesario) para determinar el precio promedio de venta dentro de la comunidad.
-Analiza las propiedades disponibles en tu edificio o comunidad para posicionar tu propiedad como la opción número #1 en el mercado
-Las remodelaciones son consideradas un valor agregado siempre y cuando no intentes recuperar el costo
-Ante la duda contrata los servicios de un avaluador profesional (appraiser).
-Sé agresivo en el precio, comienza con un precio muy atractivo de manera de crear competencia entre los compradores y tener varias ofertas que negociar.
-El mercado nunca permite que “regales” tu unidad. Si estás muy por debajo del precio real, los compradores ofrecerán por encima del precio de lista. Recuerda que no estás obligado a aceptar ninguna oferta.
-Toma en cuenta los días que estuvieron esas unidades en el mercado antes de lograr venderse.
-Ante la duda contrata los servicios de un avaluador profesional (appraiser).
¿CUÁLES SON LOS COSTOS DE CIERRE DEL VENDEDOR?
Compradores y vendedores tienen gastos de cierre asociados a la transacción. Por lo tanto, es importante que antes de colocar la propiedad a la venta, usted tenga un estimado de los costos del cierre y así determine el monto con el que puede contar una vez finalizada la transacción.
Costos de cierres más comunes para el vendedor
- Balance de hipotecas: El balance del préstamo existente, saldo de la segunda hipoteca y líneas de crédito sobre la vivienda.
- Cuota a pagar del préstamo: Tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo.
- Liberación de deudas: Dinero que se adeuda a los contratistas y/o por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad. Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre.
- Penalidad por pronto pago: Algunos préstamos tienen penalidad por el pago temprano de la deuda.
- Tasas de registro: Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad.
- Comisiones: Los honorarios pagados a los corredores inmobiliarios involucrados en la transacción. Generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor.
- Honorarios del notario: Los honorarios cobrados por el notario para verificar la identidad de los firmantes del documento.
- Costos por fideicomisos: Los agentes de custodia reciben el dinero de la entidad crediticia, pagan todos los costos, recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista/vendedor.
- Costos por búsqueda de título: La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender la casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que certifica que el vendedor es propietario de la casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa.
- Concesiones del vendedor: Monto que el vendedor se compromete a dar con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre.
- Reparaciones: Trabajos que el vendedor debe completar (en el caso que aplique) antes de la venta, ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del prestamista.
- Garantía sobre la casa: Plan de protección para el primer año del comprador en el hogar.
- Garantía sobre termitas: Documentación utilizada en algunas partes del país que indica que la casa está libre de termitas.
Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma:
-1.5% sobre el precio de venta, MÁS
-Property taxes acumulados a la fecha, MÁS
-Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre la propiedad, MÁS
-Comisiones (generalmente 6% sobre el precio de venta)
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